公积金千万别提前还贷有违约金吗 住房公积金贷款怎么还最划算

作者 :入户直通车 时间 : 2022-03-01 16:29:24
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“千万不要提前还房贷!”


我敢说,但凡一个打算买房,买过房或关注买房的人,肯定都听过这句话。


这些年,各种财商课堂上,理财专家们也总在不厌其烦地一遍遍劝诫你:


“不要提前还房贷,要拿着这笔钱,用钱生钱”

“通货膨胀下金钱贬值,现在欠银行的钱那都不是钱”

“房贷是普通人一辈子能从银行借到的最便宜、金额最大的一笔钱”


专家们说的有错么?没错,也确实具有指导意义。


不过我要加一个时间定语:


从今天往回看。


是的,谁让在这个世界,唯一不变的就是变化本身。


公积金千万别提前还贷有违约金吗 住房公积金贷款怎么还最划算

从今天往回看是对的,并不代表从今往后也是对的。


为什么这么说?


因为最近,越来越严峻的经济形势和越来越频繁的读者问询,都让我意识到一个问题:


“贷最高的房贷,还最长的时间,绝不提前还贷”,这句过去五六年来的主流观点,现在或许,该改改了。



先声明下:接下来关于还房贷的探讨,针对的都是像我这样的劳苦大众:


普通家庭,普通工作,背负房贷,渴望财富的增值,又不想被割韭菜。


有钱任性,不在乎那点小钱的土豪,我建议你直接略过本文。你想咋还就咋还,不想贷款直接全款买房也OK,你开心就好。


而对于和我一样的普通大众,我得先说一句:通货膨胀这个因素咱压根就不用考虑。


因为啥,就算你考虑到了,也没办法应对啊。


图源:《大时代》


比如你明明知道钱会越来越不值钱,但除了银行存款、理财这些稳妥的理财方式,其它的你要么买不到,要么风险高承受不了;又比如你明明知道现在钱比以后值钱,但发了工资你还是会存起来,不会全部消费。


更何况,在你的资产负债表两端,都会受到通胀的影响。虽然房贷的金额通过通货膨胀稀释了,但拿在手里的现金也一样被通货膨胀稀释了,彼此彼此……


图源:《无法成为野兽的的我们》


排除这个因素以后,咱们再来看提前还贷这个问题,其实就是个边际决策,不用考虑太多:


你买了房,从银行借了贷款,从此每个月都要还月供。


现在你手头有了结余的现金,刨除掉必要消费,剩下的现金怎么用,一般也就分两方面:


1、拿去投资

2、提前还房贷


而我们需要比较做出决策的就是:


提前还贷减少的利息,和你投资获取的收益,到底哪个更高,你就把钱花在哪个地方。


就是这么简单。



好,现在开始PK。


先来看看天平的一头:房贷利息。


房贷利息有多少,直接取决于房贷利率。


中国的房贷利率曾经是很多人的福音,几年前4.9%再打7折的利率,让多少人感叹,这才引出了那句流传甚广的“房贷是普通人一辈子能从银行借到的最便宜、金额最大的一笔钱”至理名言。


但是但是但是!现在,房贷利率在国家不惜一切代价的调控手段下,涨到了多高你知道么?


短短两个月,全国多城市房贷利率调整了3次。


杭州,从5.4%涨到5.9%,二套已经6%了。洛阳,首套商贷利率直接到了6.37,惠州甚至出现了6.8%的首套房利率和7.2%的二套房利率,堪称逆天。


就连上海,作为一线城市,这两天也坐不住了,首套房贷利率从4.65%调整至5%,二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。


图源:网络


二套房?你想多了,现在很多城市二套房直接停贷了。


这么高的贷款利率下,你贷30年房贷需要付的利息比本金还高的多,假设你现在从银行借100万买房,按5.9%的房贷利率算,30年后连本带息要还银行213万,利息就113万,简直一身冷汗。


与此同时,天平另一端,另外一件事正在发生——


理财收益率不断下降,已经越来越低了。


余额宝收益率前段时间跌到了1.5%以下,比银行一年期定期存款的利率还低。


储蓄国债的利率也一直在降。才三年时间,就从4%以上降到了3.5%。


而五年期的银行存款,市面上5%利率的更是难找了。少数银行转移到自家APP或微信公众号购买,还得整点抢购,秒杀。


这种情况下,有不少人选择转战4个点的银行大额存单。可就在上个月,各大银行按照要求,纷纷下调了大额存单利率。


中国工商银行一家分行,就把三年期大额存单由3.85%调整为3.25%。连营口沿海银行这种当年最亮眼的银行,也降到4个点了。


图源:网络


现在想买4个点以上的存款利息,真的太难了。


那干脆把钱投股市买基金吧,只要收益高于房贷利率,不就赚到差价了么?


据我所知,很多人都是这么幻想的,但据我所知,大部分人这一年进入股市或入手基金,不仅没赚到钱,还在高风险资产的波动下“追涨杀跌”,亏掉了本金。


理财理财,钱越理越少,有人甚至还因贪图高收益被割了“韭菜”。


再说,就算你今年侥幸赚到6%以上,你能保证以后每年都稳定赚到6%,并且连续30年么?


谁也不敢。


不得不说一个扎心真相:


在经过疫情以来的大类资产涨价潮后,今年以后,投资赚钱难度只会越来越大。


市场上风险高的理财是对人性的考验,可风险低的理财收益率却很难超过房贷利率。


不然银行为什么愿意把钱借给你,不拿钱自己去做投资?


图源:《半泽直树》


所以天平两端一对比,结果就出来了。


一边是,现在申请房贷,利率真心不便宜(还是复利)。


另一边是,普通人能获得的无风险回报,越来越低。


这时候,当你手上有了一大笔钱,自己也没啥急用钱的地方,与其拿它买风险大收益低的理财,提前还房贷,它不香么?



很多人当然还会提出理由:买房会增值啊,几年就翻一倍,我多贷房贷多用杠杆,增值部分要远远高于银行利息啊。


这话理论上没问题,但同样我要加个时间定语:


从今天往回看。


对,十年前,甚至五年前,我都高举双手赞成这句话,因为在当年的房产环境下,你闭着眼睛买房都可以,就算按照07年七点几的超高贷款利率,你也是稳赚不赔的。


因为07年北京房价1万,现在房价6万。14年翻了6倍,当年100万买的房现在涨到了600万,这还不算后面16年的后续涨幅。


图源:网络


但现在,真不是十年前了。


十年前大小城市一起涨,现在是大城市大涨,小城市不涨反跌。


所以现在,你贷款买房没问题,但买错房就会出问题。


一旦你买错房,贷的越多亏的越多,还贷越久亏的越多。


因为什么?房价在往下跌。


等你还完30年房贷,最后发现房子砸在手里,白菜价都没人要,那才是最可悲的。


图源:网络


所以,要我说,你要不要提前还房贷,最重要取决于什么?


你的标的。


在选对标的的情况下,负债是保护财富,是别人替你给通胀买单。


但一旦发现你买错了房子,不要考虑别的,马上提前还款。


因为越往后你亏的越多。不是利息让你亏,是标的让你亏。



不过,提醒下,还真不是所有人,都需要提前还贷。


如果你是公积金贷款或者组合贷款,公积金部分的就没必要提前还。


因为经历了几次降息后,现在公积金5年以上贷款利率已经降至史上最低3.25%。现在买个年金,买点理财,都能cover,所以完全可以无风险套利至少1%以上。


如果你购房时享受了贷款利率打折优惠,也没必要还。


像我买第一套房时,用的是组合贷,公积金贷款利率现在已经降到了3.25%,商贷打了七折,现在利率也只要4.01%,这种可能以后再也赶不上的超低利率,还是留着比较划算。


图源:《半泽直树》


而我今年年初,就把另一套5.88利率的房子的房贷还了一部分,钱还是从股票账户腾出来的,现在想想,真是万幸……


因为提前还了100万,从今年2月开始,我的房贷一个月少还了6000,利息也少了100多万,瞬间轻松不少,可以给娃多报个班了……


说到这,还得多说一句,我真觉得这些年很多人被灌输的“以后工资只会越来越高,现在很难的月供,日后会越来越轻松”这种想法,得改改了。


不知道今天疫情导致的降薪甚至失业,有没有改变你的认知:


对大部分打工人来说,还是得绷着一根弦,35岁以后你的工资会遇到瓶颈,可能会减少,甚至饭碗不饱。


所以趁着还能挣钱的时候多还一点,无债一身轻,也挺好。


归根结底一句话:千万别再耗30年还房贷了。


还在笃信“提前还房贷是傻帽”的人,现在也该醒醒了!


形势早就变了,有些事是你无论如何都无法阻止的……


图源:《半泽直树》


说白了,咱们都是普通人,需要吃喝住行,会生病,也会投资失败,有家庭,有压力,没有闲钱可以失败。


换句话说,咱自己到底几斤几两,随便找竿秤就知道了。


在这种情况下,客观评估现实,做好边际决策,多个思路多条路,把钱用在更值得的地方。


你说,不香么?


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